Jochem Kwinten

De huurovereenkomst bij een faillissement

Wat gebeurt er met de huurovereenkomst bij een faillissement? Loopt de huurovereenkomst dan gewoon door of eindigt deze van rechtswege? De artikelen 37 en 39 Faillissementwet geven het antwoord.

Artikel 37 Faillissementwet: verhuurder failliet

De huurovereenkomst wordt hetzelfde behandeld als iedere andere wederkerige (duur) overeenkomst. Voor de failliete verhuurder is er geen bijzondere regel opgenomen in de faillissementwet. Als uitgangspunt geldt dat een huurovereenkomst niet geraakt wordt door het faillissement. De curator bepaalt of de huurovereenkomst wordt voortgezet.

De curator doet datgene wat het beste is voor de boedel en wat leidt tot de grootste opbrengst voor de schuldeisers. Indien een huurovereenkomst leidt tot een grote opbrengst dan zal de curator deze huurovereenkomst willen nakomen. De opbrengst is immers positief voor de boedel. Hij kan met de opbrengst de schuldeisers betalen. Indien een huurovereenkomst geen grote opbrengst genereert dan zal de curator de huurovereenkomst niet willen nakomen. Hij heeft dan zelf de plicht om wanprestatie te plegen. Dit is immers gunstig voor de boedel. Voor de huurder is het echter vaak onduidelijk of de curator de huurovereenkomst wil nakomen. Om een einde aan deze onzekerheid te maken heeft de wetgever artikel 37 Faillissementwet in het leven geroepen.

Artikel 37 Faillissementwet bepaalt dat de huurder de curator kan vragen of hij de huurovereenkomst wil nakomen. De curator zal dit alleen doen als de boedel daarbij is gebaat. Indien de curator de huurovereenkomst wil nakomen dan loopt de huurovereenkomst gewoon door en worden de daaruit vloeiende verplichtingen boedelschulden. Een boedelschuld staat hoger in rang dan een gewone vordering, zodat er meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening van de huurschuld. Indien de curator de huurovereenkomst niet wil nakomen of niets van zich laat horen dan verliest hij het recht om nakoming van de huurovereenkomst te vorderen. De huurder kan dan de huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie. De huurder kan ook een schadevergoeding vorderen door deze vordering als concurrent schuldeiser in het faillissement in te dienen.

Artikel 39 Faillissementwet: huurder failliet

Indien de huurder failliet gaat kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds beeindigen. Artikel 39 Faillissementwet bepaalt : “Indien de gefailleerde huurder is, kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik beeindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. Van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld.”

Het tweede deel van de eerste zin stelt als voorwaarde: “de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen”. Wat wordt daarmee bedoeld? De Faillissementwet is ingevoerd in 1893. Sindsdien heeft artikel 39 Faillissementwet geen enkele inhoudelijke wijziging ondergaan. Vroeger liepen bepaalde jaarhuren tot ofwel 1 februari, 1 mei, 1 augustus of 1 oktober. Tegenwoordig is daar feitelijk geen sprake meer van, zodat op voormelde voorwaarde geen acht geslagen meer hoeft te worden.

De opzegtermijn die gehanteerd dient te worden is maximaal drie maanden. Indien de gebruikelijke opzegtermijn korter is dan drie maanden dan dient men aan te sluiten bij de gebruikelijke termijn.

Redelijkheid en billijkheid

Niet altijd staat het de verhuurder vrij om op grond van artikel 39 Faillissementwet de huur op te zeggen. Hiervan zal sprake zijn indien de verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid maakt op grond van art. 3:13 Burgerlijk Wetboek of indien een huuropzegging op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 Burgerlijk Wetboek) onaanvaardbaar zou zijn. Indien de gefaileerde huurder geen huurachterstand heeft en een uitkering geniet die voldoende zekerheid biedt voor het voldoen van de huur dan is een huuropzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De niet-nakoming van de verplichten door de huurder is dan redelijkerwijs niet te verwachten.

Indeplaatsstelling

Indien een huurder failliet wordt verklaard dan kan de curator een beroep doen op een indeplaatstelling. Het wordt echter lastig als de verhuurder de huurovereenkomst dan al heeft opgezegd. De curator zal dan moeten aantonen dat hij een derde heeft gevonden die de failliete boedel wil overnemen. Het is dan mijns inziens onredelijk om de huur op te zeggen. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid van art. 6:2 Burgerlijk Wetboek. Door middel van een indeplaatsstelling kan de curator de verliezen nog enigszins beperken. Een derde kan immers de failliet onderneming overnemen. Het voordeel is dat de huurder niet langer is gebonden aan de huurovereenkomst en de verhuurder zich van een insolvente huurder kan ontdoen.

Conclusie

Als de verhuurder failliet gaat dan geldt als uitgangspunt dat de huurovereenkomst gewoon blijft bestaan. De curator kan echter besluiten om de huurovereenkomst niet na te komen. Om een einde aan deze onzekerheid te maken kan de huurder aan de curator vragen of hij de huurovereenkomst wil nakomen. Indien de curator de huurovereenkomst wil nakomen dan loopt de huurovereenkomst gewoon door. Indien de curator de huurovereenkomst niet wil nakomen of niets van zich laat horen dan verliest hij het recht om nakoming van de huurovereenkomst te vorderen. De huurder kan dan de huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie en een schadevergoeding vorderen.

Indien de huurder failliet gaat kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds beeindigen. De opzegtermijn die gehanteerd dient te worden is maximaal drie maanden. Indien de gebruikelijke opzegtermijn korter is dan drie maanden dan dient men aan te sluiten bij de gebruikelijke termijn.

Niet altijd staat het de verhuurder vrij om bij een faillissement van een huurder op te zeggen. Opzeggen is onmogelijk als de verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid maakt op of als de huuropzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Geschreven door Jochem Kwinten, Online Bedrijfsmakelaar.

Bron: www.nvm.nl

, , , , ,
Jochem Kwinten

Jochem Kwinten

Na zijn inschrijvingen bij de NVM, NRVT en Vastgoedcert heeft Jochem zich gespecialiseerd in de Marketingwereld waardoor hij precies weet wat uw bedrijfspand nodig heeft.